Immobilier locatif : qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers est une loi qui fixe un montant maximum à ne pas dépasser lors de la location d'un logement loué vide ou meublé. Elle vise ainsi à limiter la spéculation immobilière par le plafonnement des loyers dans des zones dites "tendues".
encadrement des loyers

Le vote de la Loi ELAN en fin 2018 réactive l’encadrement des loyers dans de nombreuses villes en France. Ce dispositif complète la loi concernant l’aménagement ou le logement et il s’adresse uniquement à une résidence principale. Cette mesure aide les locataires à ne pas souffrir d’un montant de loyer trop élevé dans certaines zones.

Encadrement des loyers : comment ça fonctionne ?

Tout propriétaire détient normalement le droit de fixer le montant de ses loyers. Toutefois, il peut arriver que certains augmentent considérablement ce montant. D’où, l’entrée en action de l’encadrement des loyers ! Ce dispositif sert à limiter cette hausse dans les zones tendues. Pour ce faire, il y a un montant de référence mis en place. Tous les bailleurs ne doivent donc pas proposer des loyers excédant 20 % de ce montant sous peine de sanctions. Ce prix de référence se met en place en cas de renouvellement de bail ou de relocation. Concernant un nouveau loyer, sa revalorisation dépend de l’évolution de l’IRL.

Lille et Paris : une mesure s’adressant principalement à deux villes

Le dispositif d’encadrement des loyers s’adresse à toutes les communes se trouvant dans une zone tendue. De ce fait, il touche les zones présentant un grand déséquilibre entre l’offre de logement et la demande. Il concerne particulièrement deux villes : Lille et Paris. Ainsi, il s’applique sur tous les nouveaux baux contractés à partir du 1er juillet 2019 dans la ville de Paris. Le montant de référence est donc accessible auprès de la préfecture. À Lille, cet encadrement des loyers se pratique depuis le 1er mars 2020. D’ailleurs, si vous faites un tour sur Encadrement-loyer-Lille.com, vous obtiendrez toutes les informations concernant ce dispositif dans cette ville.

Ce dispositif est-il évitable ou non ?

Pour les communes concernées, le respect de l’encadrement des loyers est obligatoire. En cas de non-respect de cette mesure, le propriétaire obtient une mise en demeure. Celui-ci provient de la préfecture et exige la modification des prix en fonction de ceux imposés par la législation. Ainsi, ce bailleur devra modifier son bail dans un délai de 2 mois. Il faudra ensuite envoyer le bail modifié au préfet avec des justificatifs de remboursement à ses locataires.

Par ailleurs, un propriétaire peut éviter cette mesure via la signature d’un bail qui ne concerne pas une résidence principale. En d’autres termes, il peut réaliser un bail de logement de fonction. Vous pouvez aussi échapper à ce dispositif grâce à une location saisonnière ou une location en résidence secondaire.

Quelles sont ses limites ?

Même si l’encadrement des loyers provient de la loi ELAN, il existe quelques exceptions pour son application. Il ne s’adresse pas aux logements loués pour la première fois ou à ceux inoccupés après plus de 18 mois. Il en est de même pour les demeures avec des prestations additionnelles comme une belle vue ou une belle terrasse. Il ne concerne pas non plus les logements sociaux respectant déjà des plafonds particuliers. Après le dernier locataire, il se peut que vous réalisiez des travaux onéreux. Si le montant de ces derniers excède de 50 % le montant la dernière année de votre loyer, ce dispositif peut ne pas être appliqué. Toutefois, ces travaux doivent dater de moins de 6 mois.

Comment se fixe le plafond limite du loyer ?

Le préfet se charge de mettre en place un loyer de référence chaque année, via un arrêté. Le bailleur peut donc fixer un montant majoré de 20 %. En général, ce prix dépend du type de location mis en place. En d’autres termes, il varie en fonction de l’année de construction, de son emplacement et du nombre de pièces. Par conséquent, il s’appuie sur les données récoltées par l’observatoire local. Chaque propriétaire se doit donc de respecter ses plafonds sauf en cas de conforts spécifiques.

Que faire en cas d’ancien loyer trop élevé ?

Après la mise en application de l’encadrement des loyers prévu par la loi ELAN, que faire en cas de loyer élevé ? Si le montant de votre loyer est supérieur à celui fixé par le préfet suite à cette mesure, il est possible de demander un ajustement. Pensez donc à évoquer deux motifs. Vous pouvez exiger une renégociation de votre loyer au prochain renouvellement du bail. Si tel est le cas, envoyez votre demande au plus tard 5 mois avant cette prorogation. Il est également possible de faire une menace de congé. Cela poussera le propriétaire à réévaluer la baisse.